Arnavutluk'ta Konut Fiyatları Balon Mu?

Arnavutluk'a birkaç yıl önce giden birinin bugün Tiran'daki konut fiyatlarına bakıp şaşırmaması mümkün değil.

Bir zamanlar Avrupa'nın en ucuz ülkelerinden biri olarak görülen Arnavutluk'ta konut fiyatları son yıllarda çok hızlı yükseldi. 2026'nın ikinci çeyreğinde Tiran'da gerçekleşen konut satışlarının ortalama fiyatı yaklaşık 2.116 €/m² seviyesine ulaştı. 2019'un ilk çeyreğinde bu rakam yaklaşık 964 €/m² idi. Yani yedi yıl içerisinde fiyatlar yaklaşık iki katına çıktı. Blloku gibi Tiran'ın merkezi ve değerli bölgelerinde ise ortalama fiyat yaklaşık 3.000 €/m² seviyesine ulaşmış durumda. Burada ilginç olan yalnızca fiyatların yüksek olmasından ziyade bu fiyatların Arnavutluk'un gelir seviyesiyle arasındaki büyük fark.

Tiran Balkanlar'ın en pahalı şehri mi?

Aslında değil. 2026 verilerine göre Tiran'daki yaklaşık 2.100 €/m² fiyat, Belgrad, Zagreb, Ljubljana ve Sofya gibi şehirlerin gerisinde kalıyor. Ancak bu ülkelerin gelir seviyeleri de Arnavutluk'tan oldukça yüksek. Dolayısıyla konut fiyatlarını yalnızca euro cinsinden karşılaştırmak bizleri yanıltır. Asıl bakılması gereken fiyat/gelir ilişkisi. Bu açıdan Tiran oldukça pahalı bir şehir.

Peki, inşaat maliyeti ne kadar?

Arnavutluk hükümetinin 2025 yılı için belirlediği konut inşaat maliyeti yaklaşık 614 €/m². Bu rakam özel sektördeki bütün projelerin gerçek maliyet ortalaması değil; kamu ve sosyal konut uygulamalarında kullanılan bir referans. Dolayısıyla “Tiran'da müteahhit 614 €/m²'ye bina yapıyor” demek doğru olmaz elbette, ama basit bir fikir veriyor. Yaklaşık 614 €/m²'lik resmî maliyet referansına karşılık, Tiran'da gerçekleşen ortalama satış fiyatı 2.116 €/m². Aradaki farkın tamamı elbette kâr değil. Arsa, finansman, vergiler, ruhsat, proje, altyapı, ortak alanlar ve pazarlama gibi çok sayıda maliyet var. Fakat yine de şu sonucu çıkarmak mümkün: Arnavutluk'taki konut fiyatlarını yalnızca inşaat maliyetleriyle açıklamak mümkün değil. Nitekim INSTAT verilerine göre 2025'in son çeyreğinde konut inşaat maliyet endeksi yıllık bazda %1,2 gerilemiş durumda. O halde fiyatları yukarı çeken başka unsurlar var.

Eğer gelir düzeyine göre oldukça pahalıysa, bu evleri kim alıyor?

Bence asıl soru burada. Tiran'da veya Arnavutluk'un sahil bölgelerinde satılan konutların tamamının yerel halkın konut ihtiyacından kaynaklandığını düşünmek mümkün değil. Zira konut artık sadece yaşamak için alınan bir varlık değil. Aynı zamanda; yatırım, ikinci konut, turizm amaçlı kiralama, diaspora yatırımı, yabancı yatırım ve sermaye saklama aracı.

Özellikle Avrupa'da yaşayan Arnavut diasporası için Tiran'daki 150-200 bin euroluk bir daire- Arnavutluk'ta yaşayan bir aile açısından çok pahalı olabilirken- farklı bir yatırım anlamına gelebiliyor. Turizm de özellikle sahil bölgelerinde bu talebi destekliyor.

Saranda, Vlora ve Durres gibi bölgelerde alınan bir daire sadece konut değil; aynı zamanda yazlık, kısa dönemli kiralama yatırımı veya gelecekte daha yüksek fiyata satılabilecek bir varlık olarak görülüyor. Benzer bir durumu Karadağ'da da görüyoruz. Örneğin, 2025'in son çeyreğinde Karadağ'da yeni konutların ortalama fiyatı 2.206 €/m² iken sahil bölgesinde 2.570 €/m²'ye ulaşmıştı.

Konutların üçte biri boş

Arnavutluk konut piyasasıyla ilgili araştırma yaparken sık sık “konutların %60'ı boş” şeklinde bir rakamla karşılaşılıyor. Ben bu oranı doğrulayamadım. Fakat resmi rakam da oldukça dikkat çekici. 2023 Nüfus ve Konut Sayımı'na göre Arnavutluk'taki konutların %32,9'u sayım sırasında boştu. Apartmanlarda ise bu oran %39,4. Yani ülkedeki yaklaşık her üç konuttan biri, sayım sırasında kullanılmıyordu. Burada dikkatli olmak gerekiyor: Boş konut demek, yatırımcının bilinçli olarak boş tuttuğu konut demek değil. İkinci ev, yazlık, tadilattaki ev veya sahibi yurt dışında yaşayan bir konut da bu kategoriye girebilir. Nedense insanın aklına şu soru geliyor: Bir ülkede konut stokunun yaklaşık üçte biri kullanılmıyorken, yeni konutların fiyatını bu kadar hızlı yukarı çeken talep nereden geliyor?

Peki bu bir balon mu?

Bence henüz “balon” demek için erken. Arnavutluk'ta turizm büyüyor. Yabancı yatırım geliyor. Avrupa'da yaşayan büyük bir diaspora var. Ülkenin AB'ye üyelik beklentisi de yatırım iştahını artırıyor. Dolayısıyla bugünkü fiyatların tamamını spekülasyonla açıklamak doğru olmaz. Ancak bir risk var. Eğer insanlar evleri kullanmak veya kira geliri elde etmek için değil, gelecekte daha pahalıya satacakları düşüncesiyle almaya başlarlarsa, piyasa kendi kendini besleyen bir döngüye girebilir. “Fiyatlar yükseliyor, o halde ev almalıyım” düşüncesi bir süre sonra “evler değerleniyor, çünkü fiyatlar yükseliyor” noktasına gelebilir. Bu döngünün kırılması için de çok büyük bir kriz gerekmeyebilir. Yabancı talebin azalması, turizmde yavaşlama veya yatırımcıların gelecekteki fiyat artışına olan güvenini kaybetmesi yeterli olabilir.

Sonuç

Arnavutluk'ta konut fiyatlarının yüksek olduğunu söylemek doğru, ama bence asıl mesele fiyatların yüksekliği değil, bu fiyatları kimin ödediği. Çünkü Tiran bugün Ljubljana, Zagreb veya Belgrad'dan daha pahalı değil. Fakat Arnavutluk'un gelir seviyesi bu şehirlerin oldukça gerisinde. Üstelik ülkede konut stokunun yaklaşık üçte biri boş. Bu nedenle önümüzdeki yıllarda izlenmesi gereken soru “Tiran'da metrekare fiyatı daha ne kadar artacak?” değil.

Bu fiyatları destekleyen talep kalıcı mı? Eğer turizm, diaspora yatırımları ve yabancı sermaye büyümeye devam ederse, bugünkü fiyatların önemli bir bölümü ekonomik karşılık bulabilir.

Fiyatların önemli bir bölümü sadece “nasıl olsa daha pahalıya satacağım” beklentisine dayanıyorsa, o zaman Arnavutluk gayrimenkul piyasasının en büyük riski yüksek fiyat değil, yüksek fiyatların artık düşmeyeceğine duyulan inanç olacaktır.